Sentencia favorable a nuestros clientes vendedores e imposición de costas a los compradores demandantes
Las reclamaciones por vicios ocultos vivienda segunda mano son cada vez más frecuentes tras la compraventa de inmuebles usados. Sin embargo, no cualquier desperfecto, avería o deterioro derivado de la antigüedad del inmueble permite reclamar contra el vendedor.
En MYJLEGALHOME Abogados hemos obtenido una sentencia que desestima íntegramente una demanda de más de 17.000 euros interpuesta contra nuestros clientes vendedores por supuestos vicios ocultos en una vivienda unifamiliar construida en 1974. Además, el Tribunal ha impuesto las costas procesales a la parte compradora.
Se trata de un supuesto especialmente relevante sobre cómo debe plantearse correctamente la defensa frente a una reclamación por vicios ocultos vivienda segunda mano, especialmente cuando el inmueble es antiguo, fue visitado en varias ocasiones por los compradores y se vendió como cuerpo cierto y determinado.
El caso: reclamación por supuestos vicios ocultos en una vivienda de más de 50 años
Nuestros clientes habían vendido una vivienda unifamiliar construida en 1974, con piscina y parcela, por un precio de 240.000 euros, tras una negociación en la que el precio inicial se rebajó en 12.000 euros.
En la escritura pública de compraventa se hizo constar expresamente que:
- la venta se realizaba como cuerpo cierto y determinado;
- los compradores conocían el estado físico del inmueble;
- y aceptaban su situación jurídica y urbanística.
Pese a ello, pocas semanas después de la entrega, los compradores formularon demanda judicial ejercitando:
- la acción de saneamiento por vicios ocultos del artículo 1484 del Código Civil;
- y, subsidiariamente, acción de incumplimiento contractual.
Reclamaban:
- 17.089,75 euros por supuestas reparaciones;
- más costas procesales.
La demanda sostenía que existían defectos ocultos en:
- instalación eléctrica;
- fontanería;
- fosa séptica;
- y piscina.
Todo ello apoyado en un informe pericial aportado por la parte actora.
Vicios ocultos vivienda segunda mano: cómo defender correctamente al vendedor
La defensa del vendedor en este tipo de procedimientos exige desmontar jurídicamente el concepto de vicio oculto y acreditar que no concurren los requisitos exigidos por la jurisprudencia.
Desde MYJLEGALHOME Abogados articulamos la estrategia de defensa sobre varios pilares fundamentales.
1. La importancia de la diligencia del comprador
Uno de los elementos esenciales de la defensa fue acreditar que los compradores:
- realizaron cuatro visitas previas al inmueble;
- solicitaron expresamente comprobar el estado de la piscina;
- contrataron a su propio perito tasador;
- y negociaron una importante rebaja en el precio.
Además, el informe de tasación encargado por los propios compradores nunca fue aportado al procedimiento pese a los requerimientos efectuados.
Todo ello permitió sostener que:
👉 los compradores tuvieron posibilidades suficientes de examinar la vivienda y conocer perfectamente su estado.
La jurisprudencia viene recordando de forma constante que una vivienda de segunda mano con décadas de antigüedad no puede equipararse a una vivienda nueva, ni puede exigirse al vendedor un estado equivalente al de una promoción recién construida.
2. La antigüedad de la vivienda excluye muchas reclamaciones por vicios ocultos
Otro de los aspectos centrales de la defensa fue la antigüedad del inmueble. La vivienda tenía más de 50 años, y ello resultaba jurídicamente relevante.
El desgaste propio del paso del tiempo, el envejecimiento de las instalaciones o determinadas necesidades de mantenimiento no constituyen automáticamente vicios ocultos vivienda segunda mano.
Para reforzar esta línea defensiva citamos jurisprudencia especialmente alineada con el caso:
- Sentencia nº 270/2024 de la Audiencia Provincial de Baleares, dictada en un supuesto muy similar: vivienda antigua, varias visitas previas, intervención de perito tasador del comprador y rebaja en el precio.
- Sentencia nº 186/2017 de la Audiencia Provincial de Madrid, que recuerda que no puede exigirse al vendedor de una vivienda usada el mismo nivel de responsabilidad que a un promotor de obra nueva.
- Sentencia nº 407/2019 de la Audiencia Provincial de Barcelona, que diferencia entre un verdadero vicio oculto y el deterioro propio del paso del tiempo.
La conclusión jurídica era clara: no puede trasladarse al vendedor la obligación de entregar una vivienda de segunda mano como si fuera una vivienda nueva.
3. La prueba pericial: clave en los procedimientos por vicios ocultos
Las reclamaciones por vicios ocultos vivienda segunda mano suelen decidirse, en gran medida, por la prueba pericial.
Por ello, una de las decisiones estratégicas más importantes del despacho fue aportar un informe técnico propio elaborado por un arquitecto independiente.
Nuestro perito desmontó técnicamente las conclusiones del informe de la parte actora y acreditó, entre otros extremos:
- que las arquetas de registro de la instalación eléctrica no presentaban filtraciones de agua pese a haberse realizado la inspección durante una borrasca;
- que los empalmes existentes eran conformes con la normativa vigente en la fecha de construcción (Decreto 2413/1973), sin aplicación retroactiva del reglamento posterior;
- que la instalación de fontanería no presentaba indicios de las supuestas catas alegadas de contrario;
- que la rotura de un latiguillo de inodoro constituye una incidencia propia del mantenimiento ordinario;
- que la actuación sobre la fosa séptica respondía a labores periódicas de mantenimiento;
- y que muchas de las actuaciones propuestas respecto de la piscina constituían mejoras o modernizaciones, no reparaciones de defectos ocultos.
👉 El informe pericial resultó decisivo para desmontar técnicamente la reclamación.
4. Estrategia procesal y actividad probatoria
La contestación a la demanda incorporó además diversas solicitudes probatorias destinadas a desmontar la versión sostenida por la parte actora.
Entre otras actuaciones:
- se solicitó la aportación del informe de tasación encargado por los compradores con anterioridad a la compraventa;
- se interesó documentación relativa a las obras realizadas tras la compraventa;
- y se requirió información municipal sobre licencias de obra.
El objetivo era demostrar que la supuesta imposibilidad de habitar la vivienda no obedecía a pretendidos defectos ocultos, sino a reformas posteriores realizadas voluntariamente por los compradores.
Vicios ocultos en vivienda segunda mano: desestimación íntegra y condena en costas a los compradores
El Tribunal acogió íntegramente la línea de defensa sostenida por este despacho.
La sentencia:
- otorga mayor credibilidad al informe pericial aportado por nuestra parte;
- considera que muchos de los elementos reclamados eran actuaciones normales de mantenimiento;
- reconoce que varias de las partidas reclamadas eran simples mejoras;
- y destaca expresamente la antigüedad de la vivienda como elemento esencial de valoración.
Además, rechaza que las reformas realizadas antes de la venta constituyeran un “maquillaje” destinado a ocultar defectos.
El fallo es especialmente contundente:
👉 desestima íntegramente la demanda;
👉 absuelve a nuestros clientes de todos los pedimentos;
👉 e impone las costas procesales a los compradores conforme al artículo 394.1 LEC.
Esto significa que, además de perder el procedimiento, los demandantes deberán asumir también los gastos derivados del proceso judicial.
Qué hacer si recibe una reclamación por vicios ocultos vivienda segunda mano
Si ha vendido una vivienda usada y recibe una reclamación judicial o extrajudicial, es fundamental actuar correctamente desde el inicio.
En este tipo de procedimientos resulta esencial:
- no reconocer defectos precipitadamente;
- no asumir reparaciones sin asesoramiento jurídico;
- conservar toda la documentación de la compraventa;
- recopilar pruebas sobre visitas y revisiones realizadas por el comprador;
- y acudir cuanto antes a un despacho especializado.
Una mala gestión inicial puede comprometer seriamente la defensa posterior.
La importancia de una defensa especializada sobre vicios ocultos en vivienda de segunda mano
La defensa frente a una acción por vicios ocultos vivienda segunda mano exige:
- estrategia jurídica;
- análisis técnico;
- conocimiento jurisprudencial;
- y una actividad probatoria rigurosa.
No basta con negar los hechos.
Es necesario reconstruir jurídicamente todo el proceso de compraventa y acreditar el grado de conocimiento y diligencia del comprador.
MYJLEGALHOME Abogados
En MYJLEGALHOME Abogados contamos con experiencia en la defensa de vendedores y compradores por:
- vicios ocultos;
- incumplimientos contractuales;
- y acciones derivadas de compraventas inmobiliarias.
Trabajamos junto a peritos independientes especializados y diseñamos estrategias procesales orientadas al resultado.
Si ha recibido un burofax, una reclamación extrajudicial o una demanda por supuestos defectos en una vivienda que vendió:
👉 CONTÁCTENOS y analizaremos su caso para construir la mejor estrategia de defensa.
Redacción | Actualidad MYJLEGALHOME — 8 de mayo de 2026